周三企业说丨房企20强年报点评（三）之万科、融创、招商、世茂
前两期企业说，我们对碧桂园、华润置地、新城控股、旭辉集团、中国恒大、中海地产、龙湖集团7家TOP20强房企2017年业绩情况进行了分析点评，本期将继续对万科地产、融创中国、招商蛇口、世茂房地产这四家TOP20强房企进行分析解读。
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销售：融创增速最大，2018年销售普遍稳中求进
万科规模最大；融创同比增速最大；招商蛇口、世茂首次跻身千亿阵营，但2018年目标业绩增速普遍降低。
作为老牌龙头房企，万科地产在经历股权纷争、董事会换届以及未来战略方向一系列调整后，依旧凭借自身巨大优势，迎来业绩新突破，首破5000亿大关，2017年销售金额同比增长45.3%，在全年的销售榜单中仅次于碧桂园，位列第二位。2018年万科未提出明确目标，郁亮表示目前中国房地产市场不动产配套的服务发展还比较滞后，未来将定位“城乡建设与生活服务商”，希望能在不动产领域的周边行业大有作为。
2017年融创实现合同销售金额3620.1亿元，同比大幅增长140.3%，权益合同销售金额2656亿元，同比增长155.5%，超额完成提升后3000亿元的业绩目标，5年平均复合增长率达60.4%，成为4年房企中业绩增速最快的企业。2018年融创提出全年4500亿元较为保守的销售目标，匹配目前控制风险、谋求发展质量的节奏。
规模房企扩张到一定程度后，纷纷放缓规模增速，稳中求进，从上述房企销售目标设置或战略定位，可以看出这一点。3家公布2018年目标的房企销售增速均有大幅所下降，融创中国2018年目标销售增速更是较2017年下降116.0个百分点。
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投资：积极补仓，合作开发、收并购比重增加
除2016年未公布新增土储的融创中国外，其余3家房企2017年新增土储增速均在45%以上，世茂同比增速更是高达167%，企业补仓积极性较高。2017年万科、融创总土储分别1.32亿和1.42亿平方米，世茂房地产土地储备达4790万平米，同比增长12%。
国内一二线土地市场竞争越发激烈，房企拿地成本普遍上涨，房企积极拓展合作开发、收并购、城市旧改等灵活多变的方式获取大量优质低成本土储资源，支撑企业未来发展。
2017年，万科新增土地中72.3%的新增项目是以合作方式获得，并呈逐年增加的趋势。同时万科还积极参与旧改，潜在旧改项目的预计权益建筑面积达289.1万平方米。
融创2017年在公开市场采取更加谨慎的土地获取策略，控制投资风险。同时继续通过并购、合作方式进一步巩固了土地储备。截止2018年3月底，融创中国2.18亿平方米的土地储备中，通过并购获取的土地储备近1.1亿平方米，占比达50%，旧改等协议状态的土地则占到了约33%。
2017年招商蛇口新增的84个项目中，合作拿地和收购项目占比个数分别占70%和10%，合计占比达八成。2017年，招商蛇口落地昆钢、天津汤臣、南通中外运等项目，18年初实现了对东风、浙江润和地产项目的收购，并成立专门的并购小组以及央企资源整合小组，加强国企合作背景下的并购，预计2018年兼并购占比将上升至20%。
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盈利：增收增利，上升强劲
2017年，四家房企规模扩张迎来新突破的同时，营收规模和利润大幅上升，盈利能力稳步上升。除融创中国外，其余三家毛利率均在30%以上，维持较高盈利水平。
万科2017年实现营业收入2429亿元，同比增长1%。实现归属于上市公司股东净利润280.5亿元，同比增长33.4%，创三年最高增速。同时由于2017年结算的项目中大部分都是毛利率比较高的项目，万科2017年的毛利率和房地产业务毛利率（已扣除税金及附加）分别达到了34.1%和25.82%，盈利能力显著提升。
2017年,融创实现营业收入658.7亿元，同比增长86.4%；毛利润136.3亿元，核心净利润111.2亿元，分别同比大幅增长181.1%和259.1%。毛利率20.7%，归母净利率16.7%，分别较去年增长了7.0个和9.7个百分点。
招商蛇口2017年实现营业收入754.55亿元，同比增加18.7%，实现净利润达150.1亿元，归母净利润达122.2亿元，较2016年分别增长23.5%和27.6%。毛利率和净利率分别为37.7%和19.9%，较2016年分别增加3.1个百分点和0.8个百分点。
2017年世茂实现营收704.26亿元，同比增长18.8%。毛利率和净利率上升至30.43%和15.01%。
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融资：多渠道拓展，融资成本低位运行
2017年国内房企的融资环境持续紧缩，融资成本则整体回升，但规模房企积极拓展融资渠道多元化，发挥自身的资金和信用优势，总体融资成本呈下滑趋势。上述四家房企融资成本均维持在6.50%以下，处于行业较低水平，融资成本优势显著。
万科地产2017年依托公司债的发行及公司整体信用评级的上升，平均借贷利率稳步降低，2017年下降至5.14%，创5年来最低水平。 2017 年万科地产先后完成两期债券均为 5 年期（附第 3 年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权）公司债券，最终发行的票面利率分别为 4.50%和 4.54%，位于同期发债利率低位。
作为高速扩张和收并购的典型代表，近年来融创中国积极调整债务结构，发行成本公司债和ABS等，融资成本得到较大控制。但2017年由于融创中国投资乐视、收并购万达文旅城等使其融资规模大幅上升，导致其利息成本有所增加，2017年均借贷利率小幅上升至6.24%，但仍处在行业合理水平。
2017年，招商蛇口积极引进各类优质资金来源控制好资金综合成本，顺利完成50亿元中期票据的注册和发行，单储架式长租公寓 CMBS发行额度 60亿元等，2017年平均借贷利率虽小幅上升，但仍在保持在5.00%以下较低水平。
世茂房地产2017年平均借贷利率为5.30%，同比减少0.50个百分点，主要在于企业融资能力相对较强，期内拓展多种创新融资渠道，保障财务稳健的同时也使得融资成本有了进一步的降低。
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战略：“地产+”先行，多业务协同发展
万科地产：物业、长租、商业、物流等多元板块加速发展
2017年底，万科物业已进入80个城市，物业服务业务实现合并报表范围内主营业务收入71.3亿元，同比增长67.28%。目前万科物业除了丰富住宅物业服务内容外还在不断发展商业写字楼的物业管理。长租公寓泊寓业务2017年底已覆盖29个一线及二线城市，累计获取房间数超过10万间，累计开业超过3万间。并于2018年计划新获取10万间以上租赁住宅，新开业5万间以上。商业开发板块，万科截至2017年末管理商业项目共计172个，总建面超过1千万平方米。
物流仓储领域，万科物流持续提升高标仓储业务的规模和盈利能力，并探索冷链业务。截止目前，万科物流地产业务已累计获取项目62个，总建筑面积（指可租赁物业的建筑面积）482万平方米，其中已建成运营项目共26个，稳定运营项目平均出租率达到96%。
融创中国：立足消费升级、长远布局文旅板块
除了在房地产主业不断增强竞争优势外，融创还立足消费升级积极发展文旅、长租等新业务。目前，融创通过与大连万达13个文旅项目的合作，文旅板块总建筑面积约957万平方米。2018年融创将成立独立运营的文旅集团，以提升其文旅项目的运营能力和盈利水平。长期目标是致力于成为中国最具行业竞争力的文旅地产运营商之一，通过新业务板块与主业的协同发展，促进长期价值的释放并成为公司未来新的增长点。
招商蛇口：加强一二线重点城市长租公寓布局
2017年招商蛇口大力拓展长租公寓，全国布局约 60万平方米，并积极探索长租公寓资产证券化，获批交易所首单储架式长租公寓CMBS发行额度60亿元以及银行完成银行间首单长租公寓ABN产品注册额度200亿元等多种融资融资方式，加快长租公寓布局。目前，已形成青年白领公寓—“壹栈”、 精品公寓—“壹间”、服务式公寓—“壹棠”三大核心产品线。其中壹间公寓在北京、重庆以及深圳福海意库等项目均已签约。未来，招商蛇口将加大一二线重点城市场长租公寓布局。
世茂房地产：酒店、商业未来三到五年有望单独上市
2017年5月，世茂与喜达屋资本合作成立世茂喜达品牌，采用轻资产运营模式，实现酒店管理品牌输出，并计划在4年内发展到100家酒店。2017年年底，世茂已拥有6个自主酒店品牌，共计管理31家酒店，其中8家已实现开业（包含3家世茂自持酒店），自持已开业酒店达18家，商业及办公楼超过12个项目。世茂的酒店及商业多数位于一线和强二线城市的核心区域，资产价值在近两年逐渐体现，世茂计划未来3-5年内商业及酒店两个平台可以单独上市。
总的来说，这四家TOP20房企在规模扩张、企业运作上都各具特色。万科地产像个全能选手，业务布局面面俱到，样样奋争第一。融创中国继续在规模上发力，向着前房企前三甲位置迈进，今年或将实现。招商蛇口充分利用央企资源优势，稳扎稳达，厚积薄发，2017年销售冲破千亿大关，今年还会再上台阶。世茂房地产在经过三年的滞涨期，2017年终于迎来了再次高增长，成功晋级千亿，加之其土储充裕，2018年或将一飞冲天，迎来新的突破。
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